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一 不动产物权善意取得的基础 1 不动产物权善意取得的现实基础——不动产登记中的瑕疵 copyright paper51.com
2007年3月全国人民代表大会通过的《中华人民共和国物权法》，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。我国不动产以登记为基础，但不动产物权的登记制度在一定程度上存在瑕疵，主要有如下几种：第一、不动产登记机关因工作失误而使不动产登记出现错误或遗漏。第二、共同共有的不动产，由于登记簿上只记载一个权利人，导致不动产的无权处分行为。我国目前社会生活中的不动产物权登记，特别是房产登记簿上，所有权人往往只写一人，特别是家庭共有房屋更是如此，因此，实践中往往出现不动产物权共同共有的名义权利人擅自处分不动产物权的情形。第三、不动产物权登记以外的法律变动，主要指本是不动产物权的所有权人，但是不愿意用自己的名字登记，而是使用他人的名字登记，但是所有权人又不是基于赠与或者遗赠意思表示的。因此，为了保护善意第三人的利益和整个社会不动产物权的交易秩序就必须适用不动产物权善意取得制度。 paper51.com
2 不动产善意取得的经济基础——交易安全 内容来自www.paper51.com 由于不动产物权的取得以登记为前提，登记又是维护市场经济秩序、保障交易安全、加强宏观调控的重要法律手段。所以在不动产物权交易中，从事交换的当事人基于国家机关不动产物权登记的公信力往往信赖不动产物权登记权利人就是不动产物权的所有人。如果受让人善意取得不动产以后，根据转让人的无权处分行为使交易无效，并让受让人返还不动产，则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的不动产有可能要退还，这样就会给当事人交易时带来不安全感，从而不利于不动产物权交易秩序的稳定。并且随着我国经济地发展，人们对交易安全的要求也越来越高。如果要求买受人在每一交易过程中对出让人是否为原权利人进行查证几乎不可能，即使是可能的话，那征信成本也相当高昂，使得经济发展严重受阻。为此，建立善意取得制度就显得相当的必要。 http://www.paper51.com |